Cómo curamos.

Esto es lo que hace FlipMedellín y cómo lo hacemos. Escaneamos los portales colombianos cada 72 horas, filtramos por precio por m² por debajo del mediano del barrio específico, verificamos que el inmueble exista, estimamos el rango de remodelación, y publicamos los comparables. No le decimos a nadie que algo es "un negocio" o "un steal." Le mostramos la matemática. La oferta es suya.

Escaneo cada 72 horas en los portales inmobiliarios colombianos: Finca Raíz, Metrocuadrado y Ciencuadras, además de sitios de corredores boutique cuando aparece inventario útil. Deduplicamos listados que aparecen en varios portales a distintos precios, normalizamos nombres de barrio que varían en escritura y acento, y verificamos que cada inmueble siga activo antes de publicarlo.

Solo listados activos. No republicamos inventario viejo, y retiramos inmuebles que se caen del portal de origen.

Selección editorial sobre ranking algorítmico. Del inventario activo por debajo del percentil 25 de precio por m² del barrio, aplicamos juicio humano sobre condición, carácter del edificio, y liquidez del barrio. También excluimos inmuebles sin ascensor en edificios de más de tres pisos, edificios construidos antes de 1995 sin evidencia de renovación, unidades con cuotas de administración desproporcionadas al área, y listados con más de 180 días al mismo precio.

A partir de los precios pedidos activos en nuestra base de datos al momento de la curación. Mediano, no promedio, porque los precios inmobiliarios tienen colas largas. Un listado atípico distorsiona el promedio pero apenas mueve el mediano.

Cada listado lleva una fecha de snapshot para que veas exactamente cuándo el curador fijó el valor de comparación. Mo verifica el mediano antes de cada lanzamiento, especialmente en sub-zonas delgadas donde tamaños de muestra pequeños hacen ruidoso el cálculo en vivo.

Tres puntuaciones editoriales por inmueble, del 1 al 10. Flip evalúa la matemática de renovar-y-revender. BnB evalúa el potencial de alquiler turístico y de mediano plazo. Hogar evalúa el inmueble como vivienda propia.

Las puntuaciones son evaluaciones editoriales basadas en nuestro marco de curación, no predicciones algorítmicas. Rara vez publicamos por debajo de 4. Algo tan bajo no se curaría. Reservamos el 10 para oportunidades sin discusión y esperamos publicar una o dos al año.

Solo rangos de costos, nunca números únicos. Los rangos se basan en renovaciones comparables en el área y precios de construcción locales actuales para cocinas, baños, pisos, eléctrico y acabados.

Nuestro rango de remodelación es un punto de partida, no un reemplazo del presupuesto de un contratista. Trátalo como un sobre, no como una cotización.

Trabajamos con listados públicos. Los listados públicos tienen errores. El etiquetado de sub-barrios es inconsistente entre portales, especialmente para Provenza donde el mismo edificio aparece etiquetado como El Poblado, Provenza o Manila según el corredor. Nuestra normalización captura la mayoría pero no todo. Donde nuestra cobertura de una sub-zona es tan delgada que la matemática del cuartil inferior se vuelve ruidosa, lo marcamos en el listado.

Los precios pedidos no son precios de transacción. Los precios de transacción en Colombia no son públicos. Reportamos a qué precio están listadas las unidades, con juicio editorial sobre si el precio pedido es razonable. No somos avaluadores registrados en el RAA.

No asignamos puntuaciones de oportunidad. No predecimos apreciación. No pronosticamos rendimiento de alquiler como número específico. No afirmamos que un inmueble esté subvalorado o por debajo del precio de mercado. Los mercados deciden cuánto valen las cosas. Mostramos los inputs y explicamos el inmueble. La oferta es tuya.