HERRAMIENTAS · FILTRO DE RENTA
Filtro de Alquiler Amoblado Mensual
Modele las cuentas de caja del primer año para un alquiler amoblado mensual en Medellín. Reemplace la renta inicial y los meses ocupados con cifras de la unidad real. Las proyecciones ampliadas permanecen dentro de Pro.
Los rangos son referencia de mercado, recalibrados en junio de 2026 con datos de costos de un proyecto real, no cotizaciones. Los primeros presupuestos se desvían: las sorpresas estructurales y la carpintería suelen empujar los proyectos reales entre 30% y 50% por encima. Pida varias cotizaciones y un alcance por escrito antes de presupuestar.
Las rentas son casos iniciales redondeados y modelados a partir de la señal pública de alquiler de FlipMedellín; no son una cotización ni una garantía para esta unidad. Los meses ocupados son un supuesto de planeación, no ocupación observada. Reemplace ambos.
Lo que La Lonja registró para esta zona. No es un pronóstico para esta propiedad.
La Edición 265 de La Lonja reportó valorización de apartamentos en la Zona 5 (Poblado, Envigado, Sabaneta) de 7,82% en 2024. El estudio de suelo de 2025 (publicado en abril de 2026) registró 7,5% real para el municipio de Envigado, consistente con un ritmo sostenido de medio a alto dígito único.
La Lonja agrupa Poblado, Envigado y Sabaneta como Zona 5 (la variación sub-mercado es real). Las cifras son en pesos nominales; la valorización real en años de alta inflación (~13% en 2022, ~5% en 2024) es menor.
Cifras de valorización: La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia (índice de apartamentos por zona 2024, estudio de suelo 2025). Contexto de Camacol Antioquia (gremio) y DANE / Banco de la República. Mostramos el rango. No predecimos cuál se cumple.
Este resultado de 6.9% todavía usa la renta inicial editable y el caso inicial de meses ocupados. Reemplace ambos antes de comparar el inmueble.
Rendimiento sobre el costo (YoC) modelado = ingreso operativo modelado del primer año antes de mantenimiento dividido entre el capital total invertido: compra más remodelación más gastos de cierre. La tasa de capitalización (cap rate) adjunta usa el mismo ingreso modelado sobre el precio de compra.
⚠ Este modelo del primer año descuenta las reservas de gestión y colocación que usted defina, además de administración y predial. No descuenta mantenimiento, servicios públicos, seguros, financiación, vacancia adicional a los meses ocupados ingresados ni costos de venta. Es una herramienta de comparación, no una calificación de inversión ni un pronóstico.
¿Un filtro útil de año uno, o un modelo que aguanta con el tiempo?
El año uno es la primera pasada. Pro lleva los mismos supuestos hasta la salida: flujo de caja anual modelado, TIR modelada y valor de venta proyectado.
El modelo ampliado desbloquea:
- ●Flujo de caja anual modelado. Cada año hasta la salida con los supuestos de costos indicados.
- ●TIR modelada en pesos. Un resultado comparable para este conjunto de supuestos, no una garantía ni un retorno con todos los costos.
- ●Valor de salida proyectado. Ingreso operativo modelado del último año dividido entre su supuesto de rendimiento de salida.
- ●Resultado de caja modelado. De la compra a la venta en COP, antes de los costos excluidos que se indican abajo.
- ●Los supuestos clave son editables. Ajuste valorización, crecimiento de renta y tiempo de tenencia. Los costos excluidos siguen indicados abajo.
Sobre una compra de $236K, poner los supuestos a prueba vale más que el precio de esta herramienta.
Desbloquear modelo ampliado →