Un apartamento de 4 alcobas y 188m² en Santa María de los Ángeles por 4.04M COP el m², cerca de la mitad del rango de precio típico, explicado por un walkup en tercer piso que descarta a buena parte de los compradores.

La matemática todavía tiene margen, pero es más delgado de lo que parece a primera vista. Negocie de 760 a 700 millones COP de pedido (el listado ha estado en el portal desde abril, el vendedor ha cedido), invierta 350 a 400 millones en una remodelación de acabado premium y apunte a una salida entre 1.3 y 1.4 mil millones COP. La TIR anualizada queda entre +12% y +26% en un período de tenencia de 12 meses, después de la comisión del 3% y el impuesto de ganancia de capital del 10%. Pierde tres puntos: la subida sin ascensor limita permanentemente el grupo de compradores en la reventa, y el presupuesto de remodelación más alto adelgaza el margen del flip y deja menos espacio para la varianza de ejecución. La salida remodelada de 6.9 a 7.4 millones COP por m² sigue por debajo del rango de Santa María de los Ángeles con ascensor, y esa es la lectura honesta de lo que está vendiendo. Lo que lo mantiene en 7 es la brecha de entrada, entre -45% y -51% por debajo del rango calibrado, lo bastante profunda para absorber un desliz real de ejecución antes de que el negocio deje de funcionar.