Un apartamento de 4 alcobas y 188m² en Santa María de los Ángeles por 4.15M COP el m², cerca de la mitad del rango de precio típico, explicado por un walkup en tercer piso que descarta a buena parte de los compradores.

La matemática todavía tiene margen, pero es más delgado de lo que parece a primera vista. Negocie de 780 a 700 millones COP de pedido (el listado ha estado en el portal desde abril, el vendedor ha cedido), invierta 350 a 400 millones en una remodelación de acabado premium y apunte a una salida entre 1.3 y 1.4 mil millones COP. La TIR anualizada queda entre +12% y +26% en un período de tenencia de 12 meses, después de la comisión del 3% y el impuesto de ganancia de capital del 10%. Pierde tres puntos: la subida sin ascensor limita permanentemente el grupo de compradores en la reventa, y el presupuesto de remodelación más alto adelgaza el margen del flip y deja menos espacio para la varianza de ejecución. La salida remodelada de 6.9 a 7.4 millones COP por m² sigue por debajo del rango de Santa María de los Ángeles con ascensor, y esa es la lectura honesta de lo que está vendiendo. Lo que lo mantiene en 7 es la brecha de entrada, entre -45% y -51% por debajo del rango calibrado, lo bastante profunda para absorber un desliz real de ejecución antes de que el negocio deje de funcionar.

Un 4 alcobas remodelado de este tamaño apunta a nómadas digitales con criterio de diseño, profesionales con estadías más largas y grupos pequeños de nómadas co-arrendando. La subida sin ascensor no es un problema para ese grupo, inquilinos jóvenes y trabajadores remotos consideran las tres plantas parte del carácter del edificio, no un descuento. Renta mensual amoblada realista entre 2,800 y 3,200 USD post-remodelación. Rendimiento neto post-impuestos entre 5.0% y 6.2% sobre la base total, después de administración del 22% más IVA, vacancia, copropiedad y retención no residente del 20%. El alquiler corto tipo Airbnb está casi con certeza prohibido por el RPH — asuma que no, hasta confirmarlo por escrito.

Este es el puntaje HOME más alto del catálogo, por un hecho estructural: a 700 millones COP por 188m² de espacio con acabado premium tras la remodelación, está comprando un 4 alcobas en una zona estrato 6 adyacente a El Poblado por el precio de un 2 alcobas típico en torre. La subida es real pero solucionable para cualquier comprador en condiciones de subir un piso. El upside es el tamaño y la dirección que de otra forma no podría costear a este punto de entrada. Este es el listado donde la marca dice: encontramos esto a un precio que rompe el presupuesto típico de entrada en El Poblado, y le explicamos por qué está disponible a ese precio. Para un propietario habitante en condiciones de subir, la matemática simplemente funciona.