Un Castropol de 188m² a 4.26M COP por m², con las vistas que le dieron el nombre al barrio.

5

188m² con 3 alcobas es estructuralmente el tamaño equivocado para alquiler de mediano plazo (MTR). Los inquilinos profesionales y nómadas digitales de Medellín se concentran en 1 y 2 alcobas. El grupo para 3 alcobas es delgado (familias, ejecutivos en reubicación) con vacancias más largas entre arrendamientos. A 75 a 88% de ocupación alcanzable y arriendo mensual de 2,400 a 3,000 USD, los rendimientos netos quedan entre 3.6% y 4.3% después de impuestos, con TIR de 3 años negativa a plana contra una base total de aproximadamente 267K USD. El RPH de Castropol casi seguramente prohíbe alquiler turístico (STR), que habría sido la única configuración donde 188m² con 3 alcobas comanda precio premium (400 a 600 USD por noche para alquileres familiares o grupales). Si un comprador verifica por escrito que el STR está permitido, la tesis de arriendo cambia por completo. Marque esto como la pregunta clave de due diligence antes de asumir MTR.

Modos de falla señalados por el curador para este listado específico.

• ▴Las economías MTR no funcionan.

  188m² 3BR es el tamaño incorrecto para el mercado MTR de Medellín. Los inquilinos se concentran en 1BR/2BR.

• ▴Cap rate de salida excede el de entrada.

  Cap de salida (7.5%) excede cap de entrada (3.3%) en la banda baja. La compresión del cap rate destruye valor en la salida a menos que la apreciación compense.

• ▴STR probablemente prohibido por RPH.

  El RPH de Castropol casi con certeza prohíbe STR. Verificar por escrito antes de asumir ingreso por alquiler nocturno.

• ▴Liquidez de salida más delgada que Provenza.

  Stock de construcción de los 90 significa un grupo de compradores más pequeño que Provenza o Lleras al mismo tamaño.