ABIERTO EL TESORO · 196m² · 4 HAB · 4 BAÑOS
Un dúplex de 196m² en El Tesoro con cuatro alcobas, jacuzzi y terraza a 4.85M COP por m² — escala familiar a precio de media altura.
DIFERENCIA DE PRECIO / M² VS RANGO TÍPICO DE EL TESORO
▾35-42%
BAJO MERCADO
4.85M vs 7.42M–8.36M COP/m²
IMG 01 / 15ÁREA TOTAL
196 m²
HABITACIONES
4
BAÑOS
4
// DATOS CLAVE
◆ ESTRATEGIA PRINCIPAL · FLIP
Calificaciones editoriales
Juicios editoriales, de 1 a 10, definidos por el curador. No algorítmico. Ver metodología →
FLIP · REMODELAR + REVENDER
6/ 10
La matemática de entrada funciona: 4.85M/m² contra ofertas de El Tesoro del mismo tamaño a 9.59M y 13.38M por m² es el descuento relativo más profundo de este lote. Es un 6 porque todo lo que sigue a la entrada es más difícil aquí: las salidas en la ladera de El Tesoro se mueven más lento que en las zonas planas, las distribuciones dúplex polarizan compradores en lugar de maximizarlos, y un ticket de 950M renovando hacia una salida de 1.5B+ necesita exactamente al comprador familiar que quiere cuatro alcobas en dos niveles. El margen es real; el grupo que lo paga es estrecho.
RENTA · ARRIENDO CORTO/MEDIANO PLAZOALQUILER DE CORTO PLAZO: SIN CONFIRMAR
4/ 10
◆ DOS FORMAS DE LEERLO
COMO INVERSIÓN
Compre esto como hogar con potencial incorporado, no como vehículo de renta. El descuento del 43% frente a la banda le da a una familia propietaria un margen de seguridad que ningún listado renovado de El Tesoro ofrece, y si la vida obliga una salida después de renovar, los comparables del mismo tamaño a 9.59M y 13.38M por m² dicen que el capital es recuperable. Como renta pura, el tamaño y la ladera juegan contra todos los modos de ingreso: los rendimientos MTR son delgados con ocupación honesta, y el inquilino familiar de largo plazo topa la renta por debajo del modelo amoblado. El caso de inversión es el descuento, los comparables de salida, y vivir bien en el intermedio.
COMO HOGAR
Cuatro alcobas reales más cuarto de servicio en dos niveles — la configuración que las familias en reubicación buscan y rara vez encuentran por debajo de 1.5B en El Tesoro. Jacuzzi y vestier en la principal, terraza y balcón para el clima, un parqueadero (verifique si un segundo es negociable; las familias aquí usualmente lo necesitan). El mall El Tesoro cubre la vida diaria; el corredor de colegios por la Transversal es el punto fuerte silencioso de la zona. Presupueste la actualización interior que el precio le está contando.
◆ LAS CUENTAS COMPLETAS
Las matemáticas detrás de la estrategia.
Cada cifra es un rango. Supuestos documentados en metodología.
- EFECTIVO TOTAL INVERTIDO
- $331,785
- RENTA MENSUAL
- $2,037 – $3,056
- OCUPACIÓN
- 75% – 88%
- BRUTO ANUAL
- $18,335 – $32,256
- NETO ANTES DE IMPUESTOS
- $8,334 – $17,933
- NETO DESPUÉS DE IMPUESTOS
- $6,667 – $14,353
- RENDIMIENTO (TASA DE CAPITALIZACIÓN)
- 2.0% – 4.3%
- RETORNO A 3 AÑOS (TIR)
- −20% a −1%
◆ ALERTAS
Qué podría salir mal.
Valorización por zona, rango históricoGRATIS
Lo que La Lonja registró para esta zona. No es un pronóstico para esta propiedad.
Zona LonjaZona 5 · Poblado / Envigado / Sabaneta
Histórico
7.5%/año
Valor proyectadoAl año 5
1.36B COP
La Edición 265 de La Lonja reportó valorización de apartamentos en la Zona 5 (Poblado, Envigado, Sabaneta) de 7,82% en 2024. El estudio de suelo de 2025 (publicado en abril de 2026) registró 7,5% real para el municipio de Envigado, consistente con un ritmo sostenido de medio a alto dígito único.
La Lonja agrupa Poblado, Envigado y Sabaneta como Zona 5 (la variación sub-mercado es real). Las cifras son en pesos nominales; la valorización real en años de alta inflación (~13% en 2022, ~5% en 2024) es menor.
Cifras de valorización: La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia (índice de apartamentos por zona 2024, estudio de suelo 2025). Contexto de Camacol Antioquia (gremio) y DANE / Banco de la República. Mostramos el rango. No predecimos cuál se cumple.
70M – 140MCOP
Aproximadamente $22K – $43K USD a la tasa actual.
más probable ▾
COSMÉTICOREMODELACIÓN TOTAL
3.7% – 6.5%
El rango asume administración profesional al 22% más IVA (impuesto a las ventas), retención del 20%, rendimiento de salida del 7,5% y condición remodelada.
más probable ▾
BAJOALTO
La cota inferior refleja ocupación conservadora (75%) y acabado básico. La cota superior asume ocupación fuerte (88%+) y acabado premium dirigido a inquilinos profesionales de alquiler de mediano plazo. Estimaciones, no garantías.
◆ COMPARABLES
2 referencias · COP/m² indexado al precio del listado 4.85M
Precios pedidos en El Tesoro (niveles parcialmente remodelado y premium)
195M² · 3BR · EL TESOROPARTIAL
9.59M/m²▴ +98%
Mismo tamaño (195m²), 3 alcobas en El Tesoro a 9.59M/m², la salida renovada conservadora.
VER ORIGINAL ↗
198M² · 3BR · EL TESOROPARTIAL
13.38M/m²▴ +176%
Mismo tamaño (198m²) en el nivel premium, 13.38M/m², lo que pide el stock de El Tesoro totalmente ejecutado.
◆ NOTAS DE CONDICIÓN
El anuncio se lee como especificación ejecutiva de su época: alcoba principal con vestier y jacuzzi, alcoba de servicio con baño, cocina integral, balcón más terraza, distribución dúplex. Ese patrón usualmente fecha la construcción a finales de los 90 o los 2000, y a 43% bajo el punto medio de la banda la suposición honesta es que los acabados tienen la misma edad. Los dúplex esconden desgaste en escaleras y detalles de doble altura; recorra ambos niveles antes de presupuestar.
// SIMILARES EN ZONA
Otras unidades en EL TESORO.
◆ MANTÉNGASE AL DÍA
Reciba un aviso cuando publiquemos nuevos análisis.
Sin ofertas, sin exageraciones. Solo el próximo listado que vale la pena leer.
Rastreamos los portales a diario y re-verificamos cada listado de forma continua. Entre rastreos, los precios se mueven, las propiedades se venden, y el mercado cambia. El rango de mercado calibrado por m² es una instantánea de nuestra última actualización de datos, no una cotización en vivo. Trate estos números como un punto de partida y verifique el precio actual con la fuente antes de actuar.
Ver original en Finca Raíz ↗Curado 8 de julio de 2026 · ID #b70260de · v0.42